Sunday, May 13, 2012

Pejabat Notaris dan PPAT


NOTARIS

a.      Definisi Notaris
Pasal 1 angka 1 UU No. 34 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris mengatakan bahwa  Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini.”
Pejabat Sementara Notaris adalah seorang yang untuk sementara menjabat sebagai Notaris untuk menjalankan jabatan Notaris yang meninggal dunia, diberhentikan, atau diberhentikan sementara (Pasal 1 angka 2 UU no. 34 Tahun 2004).
Notaris Pengganti adalah seorang yang untuk sementara diangkat sebagai Notaris untuk menggantikan Notaris yang sedang cuti, sakit, atau untuk sementara berhalangan menjalankan jabatannya sebagai Notaris. (Pasal 1 angka 3 UU No.34 tahun 2004).
Notaris Pengganti Khusus adalah seorang yang diangkat sebagai Notaris khusus untuk membuat akta tertentu sebagaimana disebutkan dalam surat penetapannya sebagai Notaris karena di dalam satu daerah kabupaten atau kota terdapat hanya seorang Notaris, sedangkan Notaris yang bersangkutan menurut ketentuan Undang-Undang ini tidak boleh membuat akta dimaksud.(Pasal 1 angka 4 UU No. 34 Tahun 2004).
Jenis Akta yang harus dibuat dengan Akta Notaris:
a)      Pendirian Perseroan, Perubahan Anggaran Dasar, Peralihan hak atas Saham, Penggabungan, Peleburan, Pengambilalihan, atau Pemisahan, Pembubaran. Penjualan Perusahaan, Pengalihan hak dan Kewajiban Firma dan CV’
b)      Penghibahan.
c)      Pendirian Badan Hukum Pendidikan Masyarakat (BHPM) yang didirikan oleh masyarakat.
d)     Pendirian Yayasan, Perubahan Anggaran Dasar Yayasan dan Penggabungan.
e)      Pendirian Badan-badan sosial.
f)       Pendirian Partai Politik.
g)      Pendirian Partai Politik Lokal.
h)      Peralihan Hak Kekayaan Intelektual (HaKI).
i)        Keterangan Desain Industri yang dimohonkan adalah milik Pemohon atau Pendesain.
j)        Pernyataan dari pemegang saham dan pengurus bank tidak dapat menuntut LPS atau pihak yang ditunjuk LPS dalam penanganan Bank Gagal.
k)      Merger Bank.
l)        Perubahan Anggaran Dasar Bank Perkreditan Rakyat.
m)   Tempat terdaftar Lembaga Pengembangan Swadaya Masyarakat (LPSM) yang dapat diikutsertakan sebagai peserta Proyek Kredit Mikro (PKM).
n)      Pernyataan Pemegang Saham Pengendali bahwa tidak akan ikut serta dalam Pengendalian Bank dan atau BPR, baik langsung maupun tidak langsung.
o)      Pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
p)      Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
q)      Dan lain sebagainya.

b.      Tugas dan wewenang Notaris
Tugas dan wewenang notaris diatur dalam Pasal 15 UU No. 34 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dimana mengatakan bahwa notaris berwenang untuk:
1)      membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
2)      mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
3)      membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
4)      membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
5)      melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
6)      memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
7)      membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
8)      membuat akta risalah lelang.

c.       Proses dan prosedur-prosedur pembuatan akta otentik
Proses dan prosedur pembuatan akta diatur dalam Bab VII, pasal 38 hingga pasal 53 bagian pertama  tentang Bentuk dan sifat akta; UU No. 34 Tahun 2004. 
1.      Bentuk dan Sifat akta
Pasal 38 dikatakan bahwa setiap akta Notaris terdiri atas: a)awal akta atau kepala akta; b) badan akta; dan c) akhir atau penutup akta.  Awal akta atau kepala akta memuat: judul akta; nomor akta; . jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun; dan d. nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.
Badan akta memuat: a) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan, kedudukan, tempat tinggal para penghadap dan/atau orang yang mereka wakili; b) keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap; c) isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak yang berkepentingan; dan d) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, serta pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.
Akhir atau penutup akta memuat: a) uraian tentang pembacaan akta; b) uraian tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan atau penerjemahan akta apabila ada; c) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta; dan d) uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam pembuatan akta atau uraian tentang adanya perubahan yang dapat berupa penambahan, pencoretan, atau penggantian.
2.      Syarat- syarat yang harus dipenuhi oleh Penghadap (pasal 39):
a.       paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah; dan
b.      cakap melakukan perbuatan hukum.
c.       Penghadap harus dikenal oleh Notaris atau diperkenalkan kepadanya oleh 2 (dua) orang saksi pengenal yang berumur paling sedikit 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah dan cakap melakukan perbuatan hukum atau diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya. Pengenalan tersebut harus dinyatakan secara tegas dalam akta.
3.      Penulisan Akta (42, 43, 48,49 dan 50)
a.       Akta Notaris dituliskan dengan jelas dalam hubungan satu sama lain yang tidak terputus-putus dan tidak menggunakan singkatan.
b.      Ruang dan sela kosong dalam akta digaris dengan jelas sebelum akta ditandatangani, kecuali untuk akta yang dicetak dalam bentuk formulir berdasarkan peraturan perundang-undangan (tidak berlaku bagi surat kuasa yang belum menyebutkan nama penerima kuasa).
c.       Semua bilangan untuk menentukan banyaknya atau jumlahnya sesuatu yang disebut dalam akta, penyebutan tanggal, bulan, dan tahun dinyatakan dengan huruf dan harus didahului dengan angka.
d.      Akta dibuat dalam bahasa Indonesia.
e.       Dalam hal penghadap tidak mengerti bahasa yang digunakan dalam akta, Notaris wajib menerjemahkan atau menjelaskan isi akta itu dalam bahasa yang dimengerti oleh penghadap.
f.       Apabila Notaris tidak dapat menerjemahkan atau menjelaskannya, akta tersebut diterjemahkan atau dijelaskan oleh seorang penerjemah resmi.
g.      Akta dapat dibuat dalam bahasa lain yang dipahami oleh Notaris dan saksi apabila pihak yang berkepentingan menghendaki sepanjang undang-undang tidak menentukan lain. (dalam hal ini Notaris berkewajiban untuk menerjemahkannya ke dalam bahasa Indonesia).
h.      Isi akta tidak boleh diubah atau ditambah, baik berupa penulisan tindih, penyisipan, pencoretan, atau penghapusan dan menggantinya dengan yang lain.
i.        Perubahan atas akta berupa penambahan, penggantian, atau pencoretan dalam akta hanya sah apabila perubahan tersebut diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan Notaris.
j.        Setiap perubahan atas akta dibuat di sisi kiri akta.
k.      Apabila suatu perubahan tidak dapat dibuat di sisi kiri akta, perubahan tersebut dibuat pada akhir akta, sebelum penutup akta, dengan menunjuk bagian yang diubah atau dengan menyisipkan lembar tambahan.
l.        Perubahan yang dilakukan tanpa menunjuk bagian yang diubah mengakibatkan perubahan tersebut batal.
m.    Apabila dalam akta perlu dilakukan pencoretan kata, huruf, atau angka, hal tersebut dilakukan demikian rupa sehingga tetap dapat dibaca sesuai dengan yang tercantum semula, dan jumlah kata, huruf, atau angka yang dicoret dinyatakan pada sisi akta. Pencoretan dinyatakan sah setelah diparaf atau diberitanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan Notaris.
n.      Pada penutup setiap akta dinyatakan jumlah perubahan, pencoretan, dan penambahan.
4.      Pembacaan Akta (pasal 40, 44,45)
a.       Setiap akta yang dibacakan oleh Notaris dihadiri paling sedikit 2 (dua) orang saksi, kecuali peraturan perundang-undangan menentukan lain;
b.      Saksi tersebut harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah; cakap melakukan perbuatan hukum; mengerti bahasa yang digunakan dalam akta; dapat membubuhkan tanda tangan dan paraf; dan tidak mempunyai hubungan perkawinan atau hubungan darah dalam garis lurus ke atas atau ke bawah tanpa pembatasan derajat dan garis ke samping sampai dengan derajat ketiga dengan Notaris atau para pihak.
c.       Segera setelah akta dibacakan, akta tersebut ditandatangani oleh setiap penghadap, saksi, dan Notaris, kecuali apabila ada penghadap yang tidak dapat membubuhkan tanda tangan dengan menyebutkan alasannya yang harus dinyatakan secara tegas dalam akta.
d.      Dalam hal penghadap mempunyai kepentingan hanya pada bagian tertentu dari akta, hanya bagian akta tertentu tersebut yang dibacakan kepadanya.
e.       Apabila bagian tertentu  diterjemahkan atau dijelaskan, penghadap membubuhkan paraf dan tanda tangan pada bagian tersebut.
f.       Akta ditandatangani oleh penghadap, Notaris, saksi, dan penerjemah resmi (apabila akta tersebut tidak diterjemahkan oleh Notaris).
g.      Pembacaan, penerjemahan atau penjelasan, dan penandatanganan dinyatakan secara tegas pada akhir akta.
5.      Ketentuan lain (pasal 46,47 dan 51)
a.       Apabila pada pembuatan pencatatan harta kekayaan atau berita acara mengenai suatu perbuatan atau peristiwa, terdapat penghadap yang:
1) menolak membubuhkan tanda tangannya; atau
2) tidak hadir pada penutupan akta, sedangkan penghadap belum menandatangani akta tersebut, hal tersebut harus dinyatakan dalam akta dan akta tersebut tetap merupakan akta otentik. Penolakan harus dinyatakan dalam akta dengan mengemukakan alasannya.
b.      Surat kuasa otentik atau surat lainnya yang menjadi dasar kewenangan pembuatan akta yang dikeluarkan dalam bentuk originali atau surat kuasa di bawah tangan wajib dilekatkan pada Minuta Akta.
c.       Surat kuasa otentik yang dibuat dalam bentuk Minuta Akta diuraikan dalam akta. 
d.      Notaris berwenang untuk membetulkan kesalahan tulis -dan/atau kesalahan ketik yang terdapat pada Minuta Akta yang telah ditandatangani.
e.       Pembetulan dilakukan dengan membuat berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada Minuta Akta asli dengan menyebutkan tanggal dan nomor akta berita acara pembetulan.
f.       Salinan akta berita acara wajib disampaikan kepada para pihak.
6.      Larangan (Pasal 52,53)
a.       Notaris tidak diperkenankan membuat akta untuk diri sendiri, istri/suami, atau orang lain yang mempunyai hubungan kekeluargaan dengan Notaris baik karena perkawinan maupun hubungan darah dalam garis keturunan lurus ke bawah dan/atau ke atas tanpa pembatasan derajat, serta dalam garis ke samping sampai dengan derajat ketiga, serta menjadi pihak untuk diri sendiri, maupun dalam suatu kedudukan ataupun dengan perantaraan kuasa. Ketentuan ini tidak berlaku, apabila orang tersebut kecuali Notaris sendiri, menjadi penghadap dalam penjualan di muka umum, sepanjang penjualan itu dapat dilakukan di hadapan Notaris, persewaan umum, atau pemborongan umum, atau menjadi anggota rapat yang risalahnya dibuat oleh Notaris. Pelanggaran berakibat akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan apabila akta itu ditandatangani oleh penghadap, tanpa mengurangi kewajiban Notaris yang membuat akta itu untuk membayar biaya, ganti rugi, dan Bunga kepada yang bersangkutan.
b.      Akta Notaris tidak boleh memuat penetapan atau ketentuan yang memberikan sesuatu hak dan/atau keuntungan bagi:
a) Notaris, istri atau suami Notaris;
b) saksi, istri atau suami saksi; atau
c) orang yang mempunyai hubungan kekeluargaan dengan Notaris atau saksi, baik hubungan darah dalam garis lurus ke atas atau ke bawah tanpa pembatasan derajat maupun hubungan perkawinan sampai dengan derajat ketiga.


PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

a.      Definisi PPAT
Pasal 1 PP No.37 Tahun 1998, menyebutkan :
1.      Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
2.      PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
3.      PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya utnuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu.

b.      Tugas dan Kewenangan PPAT
Pasal 2 PP No.37 Tahun 1998, menyebutkan bahwa tugas dan wewenang PPAT adalah sebagai berikut :
1.      PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
2.      Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut :
a.       jual beli;
b.      tukar-menukar;
c.       hibah;
d.      pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
e.       pembagian harta bersama;
f.       pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g.      pemberian Hak Tanggungan
h.      pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Berdasarkan dari ketentuan yang termuat dalam Pasal 15 UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, khususnya ayat (2) huruf f, secara yuridis formal Notaris berwenang untuk membuat akta tanah. Wewenang Notaris dalam membuat akta tanah tersebut memiliki kekuatan hukum yang kuat karena wewenang tersebut adalah berdasarkan pada Undang-Undang.  Wewenang Notaris dalam pembuatan akta tanah ini memang berbenturan dengan wewenang dari PPAT sebagai Pejabat yang ditunjuk untuk membuat akta tanah.
Meskipun perolehan kewenangan dari Notaris adalah berdasar Undang-Undang, dan PPAT hanya diatur melalui Peraturan Pemerintah, namun dalam kenyataannya, Notaris tidak diperkenankan membuat akta pertanahan kalau belum lulus ujian untuk diangkat menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Oleh karena itu, kewenangan yang dimiliki Notaris sebelum diangkat menjadi PPAT adalah berwenang sebatas membuat Perjanjian Akad Kredit yang dijaminkan oleh Debitur yang menjaminkan akta tanah sebagai jaminan Penerima fasilitas kredit dari Bank.


c.       Proses dan prosedur-prosedur pembuatan akta PPAT
Mengenai bentuk akta PPAT ditetapkan oleh Menteri sebagaimana dalam Pasal 21, 22 PP No.37 Tahun 1998 adalah sebagai berikut :
1.             Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
2.             Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada tahun takwin.
3.             Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu :
a.       lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT bersangkutan;
b.      lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjasi obyek perbuatan hukum dalam akta yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.
4.             Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelumditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.


PELAKSANAAN JABATAN NOTARIS DAN PPAT

a.      Mengapa dibutuhkan jasa notaris?
Jasa notaris dibutuhkan karena notaris adalah pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik dan akta lainnya sesuai dengan yang diatur di dalam UU No. 34 Tahun 2004. Melihat dari kewenangan yang dimiliki oleh notaris tersebut, maka jasa notaris sangat diperlukan oleh masyarakat apabila ingin membuat suatu akta otentik.
Didalam kehidupan sehari-hari banyak ditemukan kejadian dimana jasa notaris diperlukan. Jasa notaris tidak hanya sebagai pembuat akta otentik semata maupun akta tanah, namun juga diperlukan dalam hal melegalisir surat-surat. Contoh sederhananya adalah apabila kita ingin mengurus surat untuk sekolah ke luar negeri, maka ada beberapa surat yang harus dilegalisir oleh notaris yang memiliki wewenang untuk itu karena ditunjuk oleh undang-undang.

b.      Apa manfaat akta notariil dan akta PPAT bagi dunia bisnis?
Akta notariil dan akta PPAT  sangat bermanfaat dalam dunia bisnis karena akta notariil merupakan suatu akta otentik. Dalam dunia bisnis, jasa notaris sangatlah penting. Contohnya dalam suatu pendirian perusahaan, misalnya Perseroan Terbatas, dimana didalam undang-undang disebutkan bahwa pendirian PT harus di sahkan oleh notaris. Atau contoh lainnya perjanjian pengambilan kredit dengan jaminan hak tanggungan, maka jasa notaris diperlukan juga. Hal ini dikarenakan akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik.
Apabila seorang pengusaha ingin membuat perjanjian dan tidak menggunakan jasa notaris (misalnya perjanjian utang piutang) tidak dilarang oleh undang-undang. Namun kekuatan pembuktian dari surat perjanjian yang dibuatnya tidaklah sempurna karena dikategorikan sebagai akta di bawah tangan dan hanya dapat dijadikan bukti apabila kedua belah pihak mengakui bahwa telah membuat perjanjian tersebut. Sedangkan apabila dibuat oleh atau dihadapan notaris, maka kekuatan pembuktiannya akan sempurna di muka pengadilan.
Oleh sebab itu akta notariil sangatlah penting dalam dunia bisnis karena memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang berbisnis, sehingga dapat dipakai di kemudian hari sebagai alat bukti yang sempurna apabila terjadi sengketa mengenai perjanjian yang dibuat.

No comments: