Thursday, December 1, 2011

Kasus - Sewa Menyewa


Tugas : MK. Penlat Hukum Bisnis
Dosen : Bradjaya, S.H., L.L.M 


Kasus:
A menyewa kamar (kos) di rumah milik B dengan pembayaran bulanan. A telah membayar untuk jangka waktu 6 bulan. Kemudian, di bulan ketiga, ternyata B telah menjual rumah kos-kosan nya tersebut kepada si C. C  sebagai pemilik baru, meminta A untuk keluar dari kamar yang disewanya tersebut dengan alasan bahwa dia pemilik baru. A keberatan karena telah membayar sewa kamar tersebut untuk jangka waktu 6 bulan, sehingga masih tersisa 3 bulan masa sewanya. Namun C tidak mengindahkan hal tersebut dengan alasan, perjanjian sewa-menyewa tersebut dibuat oleh A dengan B.
Apakah C sebagai pemilik baru dari rumah kos tersebut karena membeli rumah tersebut dari B boleh menyuruh A untuk keluar dari rumah tersebut walaupun masa sewa A belum selesai?

Jawaban:
Ada dua macam perjanjian yang ada didalam kasus tersebut, yaitu perjanjian sewa-menyewa kamar kos antara A dan B, dan perjanjian jual-beli antara rumah kos antara B dan C. Didalam perjanjian antara A dan B, A telah membayar uang sewa kamar untuk jangka waktu 6 bulan. Sedangkan didalam perjanjian antara B dan C, C telah membeli rumah kos tersebut dimana mengakibatkan pengalihan hak milik rumah tersebut dari si B ke si C. Perjanjian jual-beli tersebut dibuat ketika perjanjian sewa-menyewa antara B dan A masih berjalan atau belum berakhir.
Perjanjian Sewa-Menyewa diatur didalam Bab VII Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer). Pasal- pasal yang berkaitan dengan kasus diatas adalah:
·         Pasal 1457 KUHPer (tentang jual-beli) yang berbunyi:” jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”
Perjanjian antara Si B dan C merupakan perjanjian jual-beli sehingga memenuhi unsur-unsuryang ada pada pasal 1457KUHPer ini.
·         Pasal 1548 KUHPer (tentang sewa-menyewa) yang berbunyi: “ sewa-menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang  lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu dsanggupi pembayarannya.”
Perjanjian antara si A dan B merupakan perjanjian sewa-menyewa sehingga memenuhi unsur-unsur yang ada pada  pasal ini.
·         Pasal 1576 KUHPer menetapkan bahwa:” Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah putuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian yang demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada suatu janji seperti tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa, selama ganti rugi yang terutanng belum dilunasi.”
Dalam pasal ini menjelaskan bahwa, barang yang disewa, dalam kasus ini kamar kos, yang merupakan satu kesatuan dari rumah yang dijual oleh Si B, maka perjanjian sewa yang dibuat sebelumnya tidaklah dapat diputus apabila tidak diperjanjikan sebelumnya, sehingga apabila antara A dan B tidak ada kesepakatan mengenai penjualan rumah yang akan dilakukan oleh B, maka A tidak diwajibkan mengosongkan kamar kosnya apabila ganti kerugian belum dilunasi. Ganti kerugian ini bisa diartikan sebagai jangka waktu sewa kamar tersebut atau pula ganti rugi yang akan diberikan oleh B kepada A.
·         Pasal 1365 KUHPer menetapkan bahwa:” Tiap  perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”.
Dalam kasus ini perbuatan C dapat dikategorikan perbuatan melawan hukum karena seperti yang diatur dalam pasal 1576 KUHPer bahwa penyewa tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa selama ganti kerugian yang terutang belum dilunasi. Perbuatan yang dilakukan C dengan memaksa A untuk mengosongkan kamar sewa tersebut menyebabkan A mengalami kerugian baik secara materiil maupun immateriil. Materiil berupa uang sewa yang telah dibayarnya dan immateriil berupa tempat tinggal untuknya tidak ada sehingga dia harus mencari tempat tinggal baru.


KESIMPULAN
Perbuatan C yang memaksa A untuk keluar dari kamar sewa yang telah disewanya tersebut adalah perbuatan melawan hukum sehingga C dapat digugat dengan pasal 1365KUHPer. Namun, apabila C dapat mencapai kesepakatan dengan A dengan memberikan ganti rugi, maka hal itu tidak masalah selama A setuju dengan itu. Apabila A keberatan untuk meninggalkan rumah kos tersebut, maka A tidak diwajibkan mengosongkan kamar yang telah disewanya tersebut karena tidak adanya perjanjian sebelumnya antara A dan B mengenai akibat dari penjualan rumah yang dilakukan si B.

Note : semoga bermanfaat :)

No comments: